IL CTU NELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Piano piano stanno riaprendo, pur se con ovvie difficoltà, i Tribunali. Anche quelli civili.

Si tornerà dunque a riprendere in mano anche quei casi nei quali il Giudice chiederà la CTU.

Una delle Sezioni più delicate è quella delle Esecuzioni immobiliari, come tutti sappiamo.

Rimandando ad altro intervento lo spinoso problema dei compensi del CTU nelle esecuzioni Immobiliari, in questo contesto vogliamo invece esaminare i casi in cui l’immobile sia difforme dal progetto o che dallo stato di fatto si sono riscontrate modifiche i senza titoli autorizzativi. Sarà possibile procedere con una c.d. “sanatoria”?

Secondo i dati Istat dell’ultimo rapporto BES (benessere equo e sostenibile), il 19,7% del patrimonio immobiliare presente sul territorio italiano risulta abusivo. In particolare, nel 2015, il 47,3% del patrimonio edilizio del Sud è stato edificato commettendo illeciti; nelle regioni del Centro la percentuale è del 18,9% e al Nord del 6,7%. Dati del 2015 è vero, ma al momento attuale non è che la situazione sia migliorata, semmai i dati sono senz’altro in aumento.

Altro dato rilevante è che su 71.000 ordinanze di demolizione emesse dalle Amministrazioni comunali, soltanto il 20% delle stesse sono state effettivamente poste in esecuzione. (1)

La base di partenza per bene affrontare questo discorso è la seguente: la possibilità di sanare abusi nella sede delle vendite esecutive immobiliari, deroga a quanto previsto dal DPR 380/2001, che vieta gli atti di trasferimento di immobili realizzati senza concessione edilizia (ritenuti abusivi), statuendo che gli atti sono nulli e non possono essere stipulati, ove dagli stessi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria (c.d. Menzioni urbanistiche).

Il nostro ordinamento consente invece – in sede di asta immobiliare – al creditore di vendere e all’aggiudicatario di acquistare in sede esecutiva concorsuale o individuale un immobile che presenti abusi in tutto o in parte.

Infatti: il divieto di trasferire immobili che presentano in tutto o in parte abusi non si applica alle vendite esecutive immobiliari, in quanto, in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e art. 40 comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n. 47, nel caso di sanabilità degli abusi, l’aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda della concessione in sanatoria.

Nelle perizie tecniche allegate alle procedure esecutive vanno riportate adeguatamente gli aspetti di conformità o regolarità riscontrate in fase di sopralluogo. E altrettanto correttamente, devono contenere anche le descrizioni degli illeciti e difformità, i costi per la loro eventuale regolarizzazione o loro rimessa in pristino.

Nel caso in cui l’abuso non risulti sanabile, l’immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi. Il costo di tale attività (determinato con un approfondito computo metrico) verrà decurtato dal valore di stima. Viceversa, se l’immobile si trova nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria (cfr. art. 40 comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n. 47), l’aggiudicatario è rimesso nei termini e deve procedere al deposito della relativa domanda entro 120 giorni dall’emissione del Decreto di Trasferimento da parte del Giudice. (2)

Molti pensano che in virtù dell’art. 40 co. 5 della L. 47/85 (le nullità di cui al secondo comma del presente articolo non si applicano ai trasferimenti derivanti da procedure esecutive immobiliari o concorsuali….) si possa procedere sempre con la sanatoria edilizia “straordinaria”, cioè l’unica in grado di regolarizzare illeciti e difformità (anche gravi) sotto il profilo sia formale sia sostanziale. Ciò non è vero.

Occorre evidenziare la non sottile differenza che passa tra il termine di “condono edilizio” e quello di “sanatoria edilizia”.

Cominciamo a distinguere che di “condono edilizio” non ce n’è stato uno ma ben tre.

Il condono ha natura straordinaria ed efficacia limitata nel tempo poiché finalizzato alla legittimazione di determinati abusi edilizi realizzati entro fasce temporali individuati dalla norma. Non è un provvedimento automatico, ma un provvedimento sottoposto alla presentazione di specifica istanza. Il condono edilizio può produrre effetti estintivi anche nei riguardi di violazione di norme antisismiche e strutturali. L’abitabilità (ora agibilità) era possibile ottenerla in deroga ma nel 1996 tale aspetto è stato dichiarato incostituzionale. Discorso a parte è quello riguardante gli aspetti vincolistici e paesaggistici sui quali ancora è determinante il parere reso dal Comune, nei casi in cui è sub delegato dalla regione, o dalla Soprintendenza. (3)

La “sanatoria edilizia” (o Accertamento di conformità) invece è ben altro.

L’art. 40 della L.47/85 – L. 724/94 e L. 323/03 stabilisce che: “…Nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge ….”. Per concludere, la sanatoria edilizia di un’opera può essere concessa se:

1. a) l’opera abusiva risulti conforme allo strumento urbanistico vigente sia al tempo della commissione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda (Cds doppia conformità art.46);
2. b) le ragioni del credito siano precedenti all’entrata in vigore della legge sul condono (ultima legge del 2003 -art.40);
3. c) le opere abusive – che sono parte dell’immobile legittimamente costruito – non possano essere demolite (magari per problemi strutturali). In tal caso non si procede alla demolizione e viene calcolato un indennizzo pari al doppio del valore venale della parte realizzata in difformità.

In questa fase è essenziale il ruolo di CTU dell’architetto o ingegnere libero professionista.

Tale procedura, in gergo detta “sanatoria edilizia”, è disciplinata dagli articoli 36 e 45 del DPR 380/01 (in precedenza dagli articoli 13 e 22 della L. 47/85) e consente la regolarizzazione degli interventi edilizi abusivi. Essa è condizionata alla sussistenza di determinati requisiti di legge, in particolare alle seguenti due condizioni necessarie:

1° condizione -, doppia conformità ai strumenti urbanistici approvati, ovvero, conformità agli strumenti urbanistici generali e di attuazione vigenti al momento di realizzazione dell’opera; conformità agli strumenti urbanistici generali e di attuazione vigenti alla presentazione della domanda;

2° condizione: assenza di contrasto con strumenti urbanistici generali e di attuazione adottati al momento della realizzazione dell’opera; assenza di contrasto con strumenti urbanistici generali e di attuazione adottati al momento della presentazione della domanda. Quindi non doppia conformità ma addirittura quadruplice conformità qualora ne ricorrano i casi.

Tutti e quattro i criteri devono essere soddisfatti, pena impossibilità di rilascio della Sanatoria edilizia.
Facciamo un esempio: anni fa vi è stato un caso di insanabilità dovuto all’aumento della superficie dell’unità immobiliare e conseguente aumento di cubatura. Tramite la chiusura del terrazzo, l’unità immobiliare aveva avuto un cospicuo aumento di superficie che non poteva essere sanato in quanto il lotto di sedime – con la realizzazione dell’intero fabbricato – aveva saturato l’indice di fabbricabilità fondiaria.

A conforto di questo caso è intervenuto poi un parere del Consiglio di Stato Sez. VI n. 2215 del 3 aprile 2019 – Urbanistica il quale ha precisato:

“Un’area edificatoria già utilizzata a fini edilizi è suscettibile di ulteriore edificazione solo quando la costruzione su di essa realizzata non esaurisca la volumetria consentita dalla normativa vigente al momento del rilascio dell’ulteriore (nuovo) permesso di costruire, dovendosi considerare non solo la superficie libera e il volume ad essa corrispondente, ma anche la cubatura del fabbricato preesistente al fine di verificare se, in relazione all’intera superficie dell’area (superficie scoperta più superficie impegnata dalla costruzione preesistente), residui l’ulteriore volumetria di cui si chiede la realizzazione, a nulla rilevando che questa possa insistere su una parte del lotto in seguito catastalmente divisa, dovendosi considerare irrilevanti i frazionamenti delle proprietà private medio tempore intervenuti: pertanto, quando un’area edificabile viene successivamente frazionata in più parti tra vari proprietari, la volumetria disponibile nell’intera area permane invariata, sicché, qualora siano già state realizzate sul lotto originario una o più costruzioni, i proprietari dei vari terreni, in cui detto lotto sia stato successivamente frazionato, hanno a disposizione solo la volumetria che eventualmente residua tenuto conto di quanto originariamente costruito. In altri termini, qualora un lotto urbanisticamente unitario sia già stato oggetto di uno o più interventi edilizi, la volumetria residua, o la superficie coperta residua, va calcolata previo decurtamento di quella in precedenza realizzata, con irrilevanza di eventuali successivi frazionamenti catastali o alienazioni parziali, onde evitare che il computo dell’indice venga alterato con l’ipersaturazione di alcune superfici al fine di creare artificiosamente disponibilità nel residuo”. (4)

In conclusione, nel caso di esecuzione immobiliari su beni realizzati con modifiche o in assenza dell’autorizzazione edilizia, qual è l’iter da seguire e le procedure autorizzative edilizie ed urbanistiche per la sanabilità dell’abuso? La risposta è nell’individuazione dell’anno di edificazione.

1. per gli immobili costruiti ante 17 marzo 1985, trova applicazione la c.d. sanatoria straordinaria (il condono edilizio regolato da leggi speciali) in presenza delle seguenti condizioni:

1) ragioni creditorie per cui si procede o interviene anteriori al 2 ottobre 2003;

2) la data di realizzazione dell’abuso è precedente al 31 marzo 2003;

3) la tipologia dell’abuso rientra  tra i casi di sanatoria descritti dalla Legge sul primo condono edilizio;

2. per gli immobili costruiti successivamente alla data del 17 marzo 1985, trova applicazione la c.d. sanatoria ordinaria, ossia quella prevista dall’art. 36 (qualora l’intervento abusivamente realizzato fosse soggetto a permesso di costruire o SCIA alternativa al permesso di costruire) e 37 del TUE (qualora l’intervento abusivamente realizzato fosse soggetto a DIA/SCIA), ai sensi dei quali gli interventi edilizi abusivi sono sanabili a condizione che gli stessi siano conformi sia agli strumenti urbanistici ed edilizi vigenti al momento di realizzazione degli interventi, sia agli strumenti urbanistici ed edilizi vigenti al momento in cui viene presentata la domanda di sanatoria.

Nel caso invece di insanabilità dell’abuso?

1. Il CTU dovrà indicare i costi per la demolizione del manufatto ed il ripristino dello stato dei luoghi, ovvero il pagamento di eventuali sanzioni pecuniarie ai sensi dell’art. 34 del TUE (ipotesi quest’ultima che ricorre quando l’eventuale demolizione dell’abuso potrebbe essere di pregiudizio alla parte dell’edificio realizzata a norma di legge).

Un ultimo accenno alle responsabilità del CTU è d’obbligo.

Secondo la consolidata giurisprudenza, l’esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile ad un C.T.U. e “svolge, nell’ambito della procedura, una pubblica funzione quale ausiliare del giudice, nell’interesse generale e superiore della giustizia, con responsabilità oltre che penale e disciplinare, anche civile” – nei limiti di cui all’art. 64 c.p.c. – “la quale importa l’obbligo di risarcire il danno che abbia cagionato in violazione dei doveri connessi all’ufficio” (Cass., sez. III, 18.09.2015, n. 18313).

Una successiva pronuncia della Suprema Corte ha poi specificato anche i contorni della responsabilità extracontrattuale in cui incorre il perito, precisando che la stessa si integra “a condizione che si accertino l’effettiva sussistenza di dolo o colpa nello svolgimento dell’incarico, la rilevanza ai fini di una significativa alterazione della situazione reale dell’immobile destinato alla vendita e la sua incidenza causale nella determinazione del consenso degli acquirenti” (Cass., sez. III, 23.06.2016, n. 13010). (1)

Note:

(1) (Fonte: DIRITTOBANCARIO).

(2) (Fonte: www.studiodinatale.it).

(3) (Fonte: studiotecnicopagliai.it).

(4) (Fonte: LEXAMBIENTE.IT).