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La Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare, con nota prot. 223119 del 04/06/2020, ha fornito chiarimenti ed istruzioni in merito al censimento in Catasto delle cantine e delle autorimesse autonomamente fruibili e non direttamente comunicanti con le unità abitative presenti nell’edificio così come originariamente previsto dalla circolare n. 2/E del 1° febbraio 2016.

Si riporta di seguito l’esatta dicitura della nota:

…la finalità: “…è quella di non procedere più all’accatastamento di tali beni [cantine e autorimesse], autonomamente fruibili e non direttamente comunicanti con le unità abitative presenti nell’edificio, come maggiore consistenza di tali unità residenziali, ossia come accessori complementari delle stesse, dovendosi invece procedere al loro autonomo censimento”.

Con riferimento all’autonomo censimento in Catasto di beni immobili, il paragrafo 3.3.2 “Individuazione delle autorimesse e delle cantine“  della menzionata Circolare evidenzia che l’accesso diretto da strada o da parti comuni del fabbricato di cantine e autorimesse (o da parti comuni del fabbricato), nel renderle di fatto fruibili autonomamente (concetto di autonomia funzionale), configura, in ragione di tali caratteristiche, anche una ordinaria suscettività di produrre un reddito proprio.

Dette caratteristiche, ossia la potenziale autonomia funzionale e reddituale, rispondono ai requisiti di legge per il censimento in Catasto di tali cespiti come autonome unità immobiliari.
Circa i requisiti di autonomia funzionale e reddituale che ne richiederebbero l’autonomo censimento in Catasto va posta particolare attenzione alla verifica delle caratteristiche tecnico-fisiche del bene oggetto di censimento che ne individuano l’ordinaria (col significato di “frequente”, “diffusa”) destinazione d’uso.

Nell’ottica di conseguire uniformità nelle modalità di censimento dei beni immobili riconducibili a locali di deposito e a locali con destinazione scuderie, rimesse o autorimesse, da considerarsi suscettibili di autonomia funzionale, a far data 1° luglio 2020 le indicazioni previste dal punto 3.3.2 della Circolare 2/E del 2016, originariamente limitate alle nuove costruzioni, vanno ora estese alle dichiarazioni di variazione.
Si sottolinea che la suddetta estensione non instaura alcun obbligo alla “divisione” dell’originaria unica unità immobiliare, quando questa contiene già al suo interno tali beni, in assenza di eventi che ne  richiedano la variazione in Catasto.

Va assolutamente però sottolineato che in un primo tempo (nel 2016) l’aggiornamento riguardava la nuova costruzione di fabbricati in cui le pertinenze come cantine e solai avrebbero avuto accesso autonomo direttamente da strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte; queste ultime dovevano essere accatastate come unità a sé stanti con la categoria C/2 (magazzino/locali di deposito).

Automaticamente ciò ha dato origine a subalterni supplementari e anche la rendita catastale che ne è derivata è maggiore rispetto a quella dalla precedente situazione: la cantina passa da “vano accessorio” a “vano principale” con tutto ciò che segue.

Ne deriva che i costi derivanti dall’applicazione delle nuove rendite (IMU, IRPEF, IRES, ecc.)  vanno  a gravare tutti sull’utente finale (il committente, il costruttore, l’acquirente) oltre le spese vive iniziali da sostenere per la presentazione in catasto delle nuove unità immobiliari (€ 50,00 per ogni singola unità immobiliare) che moltiplicato per un numero considerevole di cantine in un nuovo stabile fa lievitare ulteriormente i costi di gestione dei beni.

Con la nota prot. 223119 del 04/06/2020 innanzi citata, l’Agenzia delle Entrate che ribalta la modalità . L’Agenzia delle Entrate, in riscontro alle numerose richieste di chiarimento da parte di professionisti ed Associazioni ed Enti, chiarisce che, per tali locali,  a fare data dal 1° luglio 2020 le indicazioni riferite in un primo tempo (2016) solamente alle nuove edificazioni, siano estese anche alle dichiarazioni di variazione, indipendentemente dal presupposto normativo in base al quale le stesse sono rese in catasto.

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