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IL DECRETO SEMPLIFICAZIONI: QUALI LE NOVITA’ IN EDILIZIA

2 Settembre 2020

L’obiettivo primario di questo decreto è quello di ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese e a garantire il recupero e la qualificazione del patrimonio edilizio esistente.

Stiamo parlando del D.L. n. 76 del 16.07.2020 pubblicato sulla G.U. n. 178 del 16.07.2020.

Come si giunge alla semplificazione in edilizia? Cominciando con il mettere mano al TUE, il D.P.R. 380/2001, che in tale maniera non potrà più essere definito Testo Unico per l’Edilizia bensì, revisionato e riorganizzato e rivolto al più ampio settore delle costruzioni, ma definito come una Legge sulla Disciplina delle Costruzioni, o Testo Unico sulle Costruzioni, in quanto regolamenta le procedure, l’affidabilità e la sostenibilità delle costruzioni.

Questi gli intenti:

– ridurre il numero dei titoli abilitativi;
– favorire i processi di demolizione e ricostruzione;
– eliminare la procedura dell’autorizzazione sismica preventiva;
– disciplinare in modo più chiaro le procedure per la realizzazione delle opere di interesse statale;
– istituire il fascicolo del fabbricato, nel contesto di un sistema integrato del territorio che l’Agenzia delle Entrate – Territorio sta mettendo a punto;
– istituire il concetto di classe di rischio di una costruzione, in particolare quella sismica, con l’intento di incrementare la conoscenza del patrimonio edilizio, anche al fine della riduzione del rischio sismico;
– favorire la sostenibilità delle costruzioni attraverso, ad esempio, l’impiego di materiali eco-sostenibili o di riciclo e la demolizione selettiva;
– istituire la certificazione di sostenibilità degli immobili.

Gli obiettivi suindicati li troviamo all’art. 10 – inserito nel Capo II: SEMPLIFICAZIONE E ALTRE MISURE IN MATERIA EDILIZIA E PER LA RICOSTRUZIONE PUBBLICA NELLE AREE COLPITE DA EVENTI SISMICI –indicando le modifiche al TUE, il n. 380/2001.

Ricordiamo che il TUE contiene norme di rango differente: legislativo e regolamentare.

Viene da chiedersi se questa rivoluzione normativa fosse davvero necessaria. Le scuole di pensiero sono ovviamente due: quella favorevole alla versione originaria, se pur definita da alcuni “obsoleta” e quella “rivisitata” contenente misure più specifiche. Ci si chiede se tali disposizioni saranno compresi nel loro spirito e applicati in maniera puntuale e corretta?

In questo articolo vogliamo solo evidenziare quanto modificato, fatto nel nome della semplificazione. Di seguito vengono comparati gli articoli originari e quelli modificati dal D.L. n. 76/2020 con le conseguenti considerazioni.

I punti analizzati sono quelli del D.L. n. 76/2020 che vanno a modificare gli articoli del D.P.R. 380/2001.

Demolizione e ricostruzione – deroghe ai limiti delle distanze tra fabbricati (art. 2-bis co.1-ter)

articolo 2-bis, comma 1-ter
ATTUALE

articolo 2-bis, comma 1-ter
MODIFICATO DAL DL SEMPLIFICAZIONI

In ogni caso di intervento di demolizione e ricostruzione, quest’ultima è comunque consentita nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti purché sia effettuata assicurando la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito, nei limiti dell’altezza massima di quest’ultimo.

In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

La differenza tra le due versioni consiste nella possibilità di ampliare l’edificio ricostruito anche fuori dell’area di sedime con il D.L. n. 76/2020, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti. Altra differenza la ritroviamo nella possibilità del “superamento dell’altezza massima dell’edificio”. Qualche ulteriore precisazione andava fatta nel caso in cui l’edificio è collocato in prossimità del centro storico. In tal caso andrebbe salvaguardato il “rispetto delle visuali da e verso i centri antichi”.

Definizione degli interventi edilizi (art. 3 co. 1 lett.b)) – la Manutenzione Straordinaria

articolo 3, comma 1, lett. b)
ATTUALE

articolo 3, comma 1, lett. b)
MODIFICATO DAL DL SEMPLIFICAZIONI

“interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso;

La prima parte è pressoché invariata, eccettuata la puntualizzazione sul carico urbanistico nel caso di mutamento di destinazione d’uso. Il frazionamento o l’accorpamento delle unità immobiliari è consentito pur se si muti il carico urbanistico. Viene invece consentita la modifica dei prospetti per ottenere i requisiti ai fini della agibilità. Nel precisare che la agibilità richiede vari requisiti riconducibili alla salubrità degli ambienti, ci si chiede dove si possa però trovare la regolamentazione circa le unità nei Condomìni. Vige ancora la necessità dell’assenso da parte di tutti i condomini per la modifica ai prospetti comuni? Inoltre: la possibilità di modifica dei prospetti va valutata anche in ambito sismico oltre che decorativo. Il paramento murario è considerato parte integrante del calcolo strutturale dell’edificio e va mantenuta la stabilità in caso di evento sismico, per cui le modifiche dei prospetti dovrebbero rispettare i requisiti di sicurezza sismica.

Definizione degli interventi edilizi (art. 3 co. 1 lett.c)) – il Restauro e il Risanamento Conservativo

articolo 3, comma 1, lett. c)
ATTUALE

articolo 3, comma 1, lett. c)
MODIFICATO DAL DL SEMPLIFICAZIONI

“interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio

“interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio

La differenza appare davvero minima e viene “giocata” solo sulla aggiunta di una definizione: urbanisticamente rilevante. Ma urbanisticamente rilevante nel cambio di destinazione d’uso è un’entità complessa che si ripercuote sull’intera comunità. Un esempio: un quartiere nato come residenziale per una percentuale del 70% e terziario per il 30% si trova, per vari motivi, ad avere una destinazione generale d’uso invertita. Dunque il carico urbanistico che si viene a creare non è supportato da servizi, infrastrutture, urbanizzazioni primarie e secondarie con difficoltà nel soddisfare i bisogni consequenziali lievitati in maniera esponenziale. Pensiamo solo ai parcheggi. Altra considerazione è il meccanismo del “monetizzare” gli oneri per le urbanizzazioni primarie e secondarie che non risolve il problema perché il denaro introitato non potrà comunque sostituirsi per esempio al parcheggio. E’ il caso di interi quartieri che da residenziali sono diventati centro di vita notturna.

Definizione degli interventi edilizi (art. 3 co. 1 lett.d)) – la Ristrutturazione edilizia

articolo 3, comma 1, lett. d)
ATTUALE

articolo 3, comma 1, lett. d)
MODIFICATO DAL DL SEMPLIFICAZIONI

“interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmen te crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria

La modifica consiste nella introduzione del concetto dell’adeguamento alla normativa antisismica, a quella sull’accessibilità, a quella sul risparmio e/o efficientamento energetico. Presente anche interventi atti a favorire la rigenerazione urbana, demandato però ai comuni solo se espressamente previsto dagli strumenti urbanistici. Qui ci si chiede quali e quanti comuni abbiano uno strumento urbanistico talmente recente o “agile” da avere già introdotto il nuovissimo concetto di rigenerazione urbana. L’articolato poi interviene sugli immobili sottoposti a tutela del Codice Urbani. In questo caso non consente la possibilità di proporre la sostituzione di un organismo edilizio diverso da quello esistente con limitazione di soluzioni architettoniche ed estetiche migliorative rispetto allo stato attuale. Si pensi, ad esempio, agli edifici costruiti nel dopoguerra, insignificanti dal punto di vista architettonico, che ricadono nell’ambito del centro storico vincolati ai sensi del D.lgs. n. 42/2004 ma, come prevede la nuova norma, vanno ricostruiti così come sono.

Opere contingenti, temporanee e Attività di edilizia libera (art. 6 co. 1 lett.e-bis))

articolo 6, comma 1, lett. e-bis) ATTUALE	articolo 6, comma 1, lett. e-bis) MODIFICATO DAL DL SEMPLIFICAZIONI
le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all’amministrazione comunale;	le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;

Il termine per la temporaneità dell’opera è fissata in 180 gg invece di 90 gg. Si è dell’avviso che era più corretto il termine precedente dei 90 gg, in quanto un’attività, oltre tale terrmine, non possa essere più definita temporanea, anche se nell’articolo modificato ora si fa riferimento ai tempi di allestimento e smontaggio della stessa.

Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili (art. 9-bis)

Viene aggiunto il co.1-bis:

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Il principio di prova è unico per dimostrare Il titolo autorizzativo edilizio, qualunque esso sia. Con l’ultimo capoverso della nuova norma si può rendere legittimo ciò che invece legittimo non lo è.

Questo articolo è però particolarmente importante là dove ne viene disposto il combinato con l’art. 34 bis che di seguito riportiamo:

“Art. 34-bis (Tolleranze costruttive e tutela dell’affidamento)
Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
Fuori dai casi di cui al comma 1, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e dimensionali di modesta entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne e le modifiche alle finiture degli edifici, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina dell’attività edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1, 2 e 3 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.

Significa che il Tecnico può dichiarare lo stato legittimo di un immobile, pur se entro i limiti stabiliti. Tale dichiarazione “può” essere consegnata ai Notai in caso di stipula. Ma nel caso che il Tecnico si assuma la enorme responsabilità di tale dichiarazione (previa ricerca e studio documentale) quale sono le conseguenze in caso di dichiarazioni mendaci? Quella che alcuni (molti) Notai non si sono mai presa affidandosi alla frase mantra “ante’67”. Infatti è in vigore l’autodichiarazione da parte del venditore circa la legittimità dell’immobile, ma che valore può avere questa dichiarazione fatta magari da chi non sa neanche cosa voglia dire legittimità di un immobile? Forse poteva essere l’occasione di mettere un punto fermo e chiaro.

Interventi subordinati al Permesso di costruire (art. 10 co. 1 lett.c))

La differenza consiste solo nella congiunzione “anche” aggiunta nella frase “…nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva…”.

Permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici (art. 14 co. 1-bis)

articolo 14, comma 1-bis
ATTUALE

articolo 14, comma 1-bis
MODIFICATO DAL DL SEMPLIFICAZIONI

Per gli interventi di ristrutturazione edilizia, attuati anche in aree industriali dismesse, è ammessa la richiesta di permesso di costruire anche in deroga alle destinazioni d’uso, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico, a condizione che il mutamento di destinazione d’uso non comporti un aumento della superficie coperta prima dell’intervento di ristrutturazione, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall’articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, e successive modificazioni.

La richiesta di permesso di costruire in deroga è ammessa anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia, previa deliberazione del Consiglio comunale che ne attesta l’interesse pubblico, fermo restando, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall’articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214

Nel cancellare la postilla relativa all’aumento di volumetria, si rimanda a quanto disposto nel D.L. 214/2011 recante disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici: “ Secondo la disciplina dell’Unione Europea e nazionale in materia di concorrenza, libertà di stabilimento e libera prestazione di servizi, costituisce principio generale dell’ordinamento nazionale la libertà di apertura di nuovi esercizi commerciali sul territorio senza contingenti, limiti territoriali o altri vincoli di qualsiasi altra natura, esclusi quelli connessi alla tutela della salute, dei lavoratori, dell’ambiente, ivi incluso l’ambiente urbano, e dei beni culturali. Le Regioni e gli enti locali adeguano i propri ordinamenti alle prescrizioni del presente comma entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”.

Appare una certa incongruenza tra il concetto della rigenerazione urbana e la possibilità di aprire nuovi esercizi commerciali (oltre a quelli già presenti sul territorio) che non saranno davvero di vicinato, si presume, bensì di tipologia di centri commerciali. E qui si torna al carico urbanistico prima menzionato.

Riduzione o esonero dal contributo di costruzione (art. 17 co. 4-bis))

articolo 17, comma 4-bis
ATTUALE

articolo 17, comma 4-bis
MODIFICATO DAL DL SEMPLIFICAZIONI

Al fine di agevolare gli interventi di densificazione edilizia, per la ristrutturazione, il recupero e il riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore al venti per cento rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni nei casi non interessati da varianti urbanistiche, deroghe o cambi di destinazione d’uso comportanti maggior valore rispetto alla destinazione originaria. I comuni definiscono, entro novanta giorni dall’entrata in vigore della presente disposizione, i criteri e le modalità applicative per l’applicazione della relativa riduzione

Al fine di agevolare gli interventi di rigenerazione urbana, di ristrutturazione, nonché di recupero e riuso degli immobili dismessi o in via di dismissione, il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 35 per cento rispetto a quello previsto dalle tabelle parametriche regionali. I comuni hanno la facoltà di deliberare ulteriori riduzioni del contributo di costruzione, fino alla completa esenzione dallo stesso

Il contributo di costruzione è ridotto in misura non inferiore del 35% anziché del 20% con la possibilità, da parte dei comuni la possibilità del completo esonero dello stesso.

Procedimento per il rilascio del Permesso di costruire (art. 20 co. 8))

articolo 20, comma 8
ATTUALE

articolo 20, comma 8
MODIFICATO DAL DL SEMPLIFICAZIONI

Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti

E’ noto come la P.A. lasci decorrere i termini ben oltre quelli fissati per legge. La semplificazione in questo caso appare come una complicazione poiché la norma non prevede sanzioni a carico del funzionario o impiegato inadempiente.

Interventi subordinati a Segnalazione Certificata inizio Attività (art. 22 co. 1 lett.a))

articolo 22, comma 1, lett. a)
ATTUALE

articolo 22, comma 1, lett. a)
MODIFICATO DAL DL SEMPLIFICAZIONI

Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente: a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;

La modifica dell’articolo riguarda esattamente l’ultima parola: prospetti. L’introduzione della estensione ai prospetti deve essere subordinata a quanto la normativa prevede circa il rispetto delle distanze e dunque anche al divieto di introspezione nella proprietà altrui. Anche qui, come già detto in precedenza, molte sono le valutazioni da fare, oltre ad un necessario rimando a quanto previsto dal codice civile.

Si vuole precisare che quello di cui parliamo è un decreto legge con forza di legge. Non definitiva ancora perché bisognerà attendere i 60 gg per la sua modifica o conferma in Parlamento. Dettata dall’urgenza di semplificare, punta ad un miglioramento della macchina burocratica. Infatti, nella relazione di accompagnamento al Senato, si legge che “E’ essenziale rimuovere gli ostacoli burocratici allo sviluppo della rigenerazione urbana”. Ma davvero sarà così?

La burocrazia non è strumento legislativo; la burocrazia è l’apparato creato per stabilire un ordine gerarchico delle operazioni da eseguire e non dovrebbe complicare la vita ai cittadini. La burocrazia deve applicare la legge, creando il percorso – uguale per tutti – affinché un processo amministrativo venga portato a compimento, mettendo in evidenza le casistiche di difficile interpretazione cui il legislatore deve porre rimedio.

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