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Un impresa di costruzione prevede di demolire e ricostruire un fabbricato residenziale esistente e di dare la possibilità agli acquirenti, “di fruire della detrazione acquisto case antisismiche su tutte le unità abitative, considerando il secondo edificio rientrante nel concetto dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del Tuir: “anche con variazione volumetrica rispetto all’edifico esistente...”.

La società intende ultimare i lavori entro il 31 dicembre 2021, al fine di cedere le nuove unità immobiliari entro 18 mesi successivi (ovvero 18 mesi a partire dal 31 dicembre 2021) come previsto dalla normativa del Sisma Bonus per acquisto di unità immobiliari antisismiche, di cui all’articolo 46-quater del decreto-legge n. 50 del 2017.

Tutto ciò premesso l’istante chiede che:

1. si riconosca il Sisma Bonus per acquisto di case antisismiche su tutte le unità immobiliari costruite entro il 31 dicembre 2021, ma vendute dopo i successivi 18 mesi;

2. si riconosca, pertanto, il concetto di variazione volumetrica nella costruzione di due edifici distinti;

3. si riconosca la possibilità di continuare a beneficiare della detrazione autonoma sul costo di costruzione del garage;

4. si riconosca la possibilità di godere della detrazione bonus mobili, essendo assimilata ad una ristrutturazione;

5. se anche una società immobiliare di locazione, ovvero, una società che acquista le unità abitative quali beni strumentali destinati alla locazione possa beneficiare di detta detrazione fiscale.

L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 515 del 2 novembre stabilisce che:

– “con riferimento al primo quesito si ritiene che affinché gli acquirenti delle unità immobiliari possano beneficiare della detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 63 del 2013, così come integrata dagli articoli 119 e 121 del D.L. n.34 del 2019 e nel rispetto delle relative prescrizioni peculiari (cfr. circolare n. 24/E del 2020) sia necessario che l’atto di acquisto relativo agli immobili oggetto dei lavori sia stipulato entro il 31 dicembre 2021. Ragioni sistematiche confermano tale interpretazione poiché le detrazioni Pagina 7 di 10 previste dall’articolo 16, comma 1-bis (cui il comma 1-septies attraverso il comma 1- quater rimanda) si riferiscono alle spese sostenute dal 1°gennaio 2017 al 31 dicembre 2021.

– Con riferimento al secondo quesito si rileva che la qualificazione di un’opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze esercitabili dalla scrivente in sede di interpello. Nel merito occorre, tuttavia, evidenziare che la disposizione normativa di cui all’articolo 16, comma 1-septies del citato decreto legge n. 63 del 2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall’impresa di costruzione “mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente”. La disposizione, pertanto, si applica anche nell’ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell’edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione (cfr. circolare n. 19/E dell’8 luglio 2020).

– Con riferimento alla detrazione relativa alla realizzazione del box auto (quesito numero 3), si si fa presente che nel caso di acquisto, unitamente all’immobile abitativo, anche delle pertinenze, l’articolo 16-bis del TUIR costituisce il quadro normativo di riferimento delle disposizioni contenute nel citato articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, non essendo gli interventi di riduzione del rischio sismico ivi indicati, una nuova categoria di opere agevolabili. Pertanto, i chiarimenti di prassi resi in materia di interventi di recupero del patrimonio edilizio devono ritenersi validi anche con riguardo agli interventi ammessi al cd. sisma bonus. Sulla base di tale assunto, in analogia con quanto precisato con riferimento alla detrazione di cui al comma 3 del citato articolo 16-bis del TUIR – spettante agli acquirenti di unità immobiliari ubicate in fabbricati interamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile – anche la detrazione di cui al citato comma 1-septies dell’articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di euro 96.000, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla pertinenza, anche se accatastati separatamente.

– Con riferimento alla detrazione per le spese sostenute per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+, finalizzati all’arredo dell’immobile (cosiddetto “bonus mobili”) disciplinata dall’articolo 16, comma 2, del decreto legge n. 63 del 2013 (quesito numero 4) si fa presente che tale agevolazione è prevista per i contribuenti che fruiscono della detrazione di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR). Considerato, come sopra detto, che per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico l’articolo 16-bis del TUIR costituisce la disciplina generale di riferimento e che per accedere al bonus mobili, è necessario che siano effettuati sugli immobili agevolati gli interventi di recupero del patrimonio edilizio previsti alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (cosiddetto “Testo unico dell’edilizia”) si ritiene che gli interventi che saranno effettuati dall’impresa di costruzione rientrino tra quelli agevolabili ai fini del bonus mobili. L’acquirente, pertanto, nel rispetto degli altri requisiti richiesti dalla normativa, potrà fruire delle agevolazioni fiscali in argomento per l’arredo dell’abitazione.

– In relazione all’ultimo quesito, in merito alla possibilità per una società immobiliare di fruire della detrazione di cui all’art. 16, comma 1 septies per acquisto delle unità abitative quali beni strumentali destinati alla locazione si evidenzia quanto segue. La normativa in materia di miglioramento sismico del patrimonio edilizio è finalizzata a promuovere la messa in sicurezza e la stabilità degli edifici. Con la risoluzione n. 22/E del 12 marzo 2018 è stata affermato, con riferimento agli interventi di cui all’articolo 16, comma 1-bis, che “l’ambito applicativo dell’agevolazione sia da intendersi in senso ampio, atteso che la norma intende favorire la messa in sicurezza degli edifici per garantire l’integrità delle persone prima ancora che del patrimonio”. Tale orientamento, in materia di sisma bonus è stato successivamente ribadito con la risoluzione 34/E del 2020 che ha considerato agevolabili “gli interventi eseguiti da titolari di reddito di impresa sugli immobili posseduti o detenuti, a prescindere dalla loro destinazione”. Tutto ciò considerato, visto che la disposizione normativa in commento (articolo 16, comma 1-septies del d.l. n. 63 del 2013) è inserita nel contesto delle disposizioni normative che disciplinano il c.d. “sisma bonus” si ritiene che tale detrazione possa essere fruita anche da soggetti titolari del reddito d’impresa in relazione ad immobili della società che siano oggetto dell’attività esercitata (i.e. beni merce).”

Per approfondimento:

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