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Un proprietario di due immobili “funzionalmente indipendenti” si rivolge al Fisco per sapere se può avvalersi del credito d’imposta del 110 % per entrambi gli immobili.

In particolare il contribuente “precisa che le due unità abitative, sebbene poste una sopra l’altra nel contesto del medesimo edificio, sono “funzionalmente indipendenti”, poiché dotate di un proprio impianto per l’acqua, per l’energia elettrica e di impianto di riscaldamento esclusivo, e dispongono di un accesso dalla strada indipendente: uno a servizio della abitazione principale (con accesso dal piano terra) e l’altro a servizio dell’abitazione a disposizione (con accesso dal piano strada). Entrambe le unità abitative hanno un proprio numero civico. Non vi sono parti comuni alle predette unità abitative, fatta eccezione della copertura sovrastante l’edificio (tetto).

Con risposta n. 10 del 5 gennaio 2021, l’Agenzia delle Entrare si esprime sul quesito posto dal contribuente individuando la parte normativa e regolamentare che si occupano della problematica.

In particolare, nella “circolare n. 24/E del 2020 è stato precisato, in linea con quanto previsto dal citato decreto interministeriale 6 agosto 2020, che la presenza di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva»…..

….. Successivamente, il legislatore è intervenuto inserendo, in sede di conversione del decreto legge n. 104 del 2020 (cfr. legge 13 ottobre 2020, n. 126) all’articolo 119, il comma 1-bis ai sensi del quale «Ai fini del presente articolo, per “accesso autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva».

A seguito di tale modifica normativa, pertanto, si può ritenere che una unità immobiliare abbia «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:

– all’immobile si accede direttamente da strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da passaggio (cortile, giardino) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo comune, ma non esclusivo (ad esempio i pascoli), non essendo rilevante la proprietà pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare all’accesso in questione;

– all’immobile si accede da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile.

Nel caso di una “villetta a schiera”, pertanto, si ha «accesso autonomo dall’esterno» qualora, ad esempio:

– la stessa sia situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti o alla stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;

– il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Nel caso di specie, l’istante dichiara di essere proprietario di un edificio composto dalle seguenti unità immobiliari, “funzionalmente indipendenti”, poiché dotate di un proprio impianto per l’acqua, per l’energia elettrica e di impianto di riscaldamento esclusivo, di cui:

– una unità immobiliare, adibita ad abitazione principale, che si sviluppa su due piani (piano terra e piano strada) e relative pertinenze quali un’autorimessa (C/6) e una cantina (C/2);

– una unità immobiliare, ad uso residenziale, che si sviluppa su un solo piano (primo piano).

Tali unità secondo quanto affermato dall’istante “sebbene poste una sopra l’altra nel contesto del medesimo edificio,(…), dispongono di un accesso dalla strada indipendente: uno a servizio della abitazione principale (con accesso dal piano terra) e l’altro a servizio dell’abitazione a disposizione (con accesso dal piano strada). Entrambe le unità abitative hanno un proprio numero civico (…). Non vi sono parti comuni alle predette unità abitative, fatta eccezione della copertura sovrastante l’edificio (tetto)“.

Nel rispetto di ogni altra condizione richiesta dalla normativa, ferma restando l’effettuazione di ogni adempimento richiesto (aspetti non oggetto della presente istanza di interpello) e nel presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli interventi siano funzionalmente indipendente nei termini sopra descritti, si ritiene che l’istante possa accedere al Superbonus con riferimento alle descritte unità immobiliari ad uso residenziale.

Per quanto riguarda i limiti di spesa ammessi al Superbonus nel rimandare ai chiarimenti resi con la citata circolare n. 24/E del 2020 e con la risoluzione 28 settembre 2020, n. 60, si ribadisce che l’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito ciascuna unità abitativa funzionalmente indipendente posseduta e alle sue pertinenze (anche se accatastate separatamente) nella misura di:

– euro 50.000 per gli interventi di riqualificazione energetica di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro della unità abitativa;

– euro 30.000 per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione;

– euro 96.000 per gli interventi antisismici per la messa in sicurezza statica delle parti strutturali dell’edificio, ivi compresi quelli da eseguirsi sul “tetto”;

– euro 54.545,45 per l’acquisto e la posa in opera di infissi e schermature solari;

– euro 48.000 per l’istallazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;

– euro 3.000 per l’istallazione infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

Per approfondimento:

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