Una società immobiliare deve dismettere buona parte degli immobili in gestione ed in particolare un edificio Y, su cui si concentrano i quesiti posti all’Agenzia delle Entrate, che risulta composto:
– da 3 piani fuori terra più il piano copertura;
– da 2 piani interrati che occupano, in estensione, una superficie maggiore rispetto alla proiezione del fabbricato.
Il piano copertura è costituito da una terrazza praticabile, ove sono ubicati i torrini dei vani scala, i locali ascensori ed i locali impianti.
In base agli approfondimenti eseguiti dai tecnici dell’Area Immobiliare della società istante, in vista della prospettata dismissione del Complesso Immobiliare, sono state riscontrate – con riferimento alla situazione del terrazzo di copertura dell’Edificio Y – talune difformità rispetto al progetto edilizio originario.
In data 17 ottobre 2019, la società ha presentato (ai sensi dell’art.23 del d.P.R. n. 380/2001) la SCIA Alternativa al P.d.C. ottenendo dal Comune di ubicazione dell’immobile – previa apposita richiesta – il “pronunciamento” di cui all’art. 22, comma 4, della L.R. Lazio in cui risulta positivamente concluso l’iter istruttorio del procedimento edilizio in argomento.
“Tenuto conto dell’intenzione di procedere alla cessione del Portafoglio al terzo investitore, ai fini dell’individuazione del corretto trattamento IVA applicabile all’operazione di alienazione, con specifico riferimento al trasferimento del Complesso Immobiliare, la società istante pone i seguenti quesiti:
1) in considerazione della pratica di sanatoria del 2019 relativa ad interventi eseguiti sulle parti comuni dell’Edificio Y, in relazione alla cessione di tale edificio si chiede conferma circa l’applicabilità del regime di esenzione da IVA, ex art.10, comma1, n. 8-ter), del Decreto IVA;
2) nell’ipotesi in cui si ritenesse che la suddetta sanatoria configuri una fattispecie idonea a rendere applicabile il regime di imponibilità di cui all’art.10,comma 1, n. 8- ter), del Decreto IVA, la società istante chiede conferma circa:
a) l’assoggettabilità ad IVA del solo corrispettivo pattuito riferibile al trasferimento dell’Edificio Y interessato dalla predetto sanatoria e non già dell’intero Complesso Immobiliare;
b) l’applicabilità, sul corrispettivo pattuito per il trasferimento dell’Edificio Y,dell’aliquota IVA del 10 per cento ai sensi del n. 127-quinquiesdecies) della Tabella A,parte III, allegata al Decreto IVA.”
Con la risposta n. 611 del 21 dicembre l’Agenzia delle Entrate ritiene preliminarmente che “ai fini della verifica del regime IVA applicabile alla cessione dei fabbricati strumentali diviene, altresì, elemento rilevante la data di ultimazione dei lavori di costruzione o di ripristino del fabbricato.”
Nella fattispecie in oggetto presenta alcune peculiarità atteso che la stessa riguarda la regolarizzazione ex post di un intervento edilizio realizzato presso l’Edificio Y in difformità dal titolo abilitativo per esso prescritto.
“In particolare, in base a quanto si desume dalla SCIA alternativa al permesso di costruire e dalla Relazione tecnica asseverata indirizzata alla Sovrintendenza Capitolina ai Beni Culturali, gli interventi edilizi (oggetto di regolarizzazione) sono stati eseguiti in fase di realizzazione del fabbricato e riguardano alcune difformità sul terrazzo di copertura dell’Edificio Y rispetto al progetto architettonico originario n……. di cui al titolo abilitativo n. …… del 1979.
Al fine di regolarizzare tale difformità, in vista della futura cessione del Complesso Immobiliare di cui fa parte dell’Edificio Y, la società ha avviato e positivamente concluso la procedura di sanatoria degli abusi edilizi prevista dall’art 36del T.U. dell’edilizia.”
“La peculiarità del caso in esame è, dunque, ravvisabile nella circostanza che -come si evince dai documenti allegati all’istanza già richiamati – non è stato di fatto realizzato alcun intervento di ripristino.
In altri termini, la descritta procedura di sanatoria di cui all’art. 36 del T.U. dell’Edilizia l’autorità competente (i.e. Comune di —) non ha autorizzato la realizzazione di nuovi interventi edilizi sull’edificio in questione (i.e. Edificio Y),bensì ha semplicemente preso atto degli interventi a suo tempo realizzati (in difformità rispetto al progetto presentato nel 1979), attestandone la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia; in linea con la finalità della procedura di cui all’art. 36 del Testo Unico dell’edilizia di sanare le opere alle quali è mancato (in tutto o in parte)l’atto abilitativo formale il quale, se fosse stato richiesto, sarebbe stato rilasciato dall’autorità competente.
La pratica di sanatoria, dunque, non ha comportato la materiale esecuzione di alcun intervento edilizio idoneo ad attrarre la futura cessione del fabbricato di cui trattasi al regime di imponibilità ad IVA obbligatorio ai sensi dell’art. 10, comma 1,n.8-ter), del d.P.R. n. 633 del 1972.
Ai fini del regime IVA applicabile, dunque, non assume alcuna rilevanza la circostanza che la società istante nel corso del 2019 risulti formalmente titolare di un titolo abilitativo avente ad oggetto un intervento edilizio astrattamente idoneo a qualificare la società istante cedente come “impresa costruttrice o di ripristino”.
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