L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 419 del 29 settembre, si esprime su un quesito posto dal contribuente in merito all’applicabilità dell’agevolazione fiscale prevista per il sisma bonus ed eco bonus su di un edificio composto da un unità immobiliare adibita a residenza e di due pertinenze agricole accatastate come unità collabenti.
In particolare il contribuente chiede se l’edificio “è possibile considerarlo come condominio minimo, in quanto composto da n. 2 unità immobiliari,con parti comuni, abitazione (A/4) ed edificio produttivo, ex-stalla fienile (F/2),strumentale all’attività agricola.
Il progetto di demolizione con fedele ricostruzione del corpo di fabbrica principale, con il medesimo titolo edilizio di “ristrutturazione e restauro conservativo“, prevede una ricostruzione con una volumetria inferiore, un miglioramento sismico di almeno 2 classi, e interventi di risparmio energetico, una fusione delle due unità immobiliari (A/4 ed F/2) in un’unica unità ad uso residenziale, ed uno spostamento di sedime di 20 metri per il rispetto delle normative urbanistiche.
Per tali interventi intende, godere della detrazione fiscale prevista nella misura dell’85 per cento calcolata su un limite di spesa di euro 136.000 moltiplicato per le n. 2unità catastali indipendenti.
Inoltre, il progetto sul corpo di fabbrica principale prevede la realizzazione di opere interne di miglioramento energetico, non conseguenti agli interventi su parti comuni, sui quali il committente ha intenzione di beneficiare della detrazione fiscale del 65 per cento, applicabile sull’unica unità immobiliare residenziale in quanto solo quest’ultima gode dei requisiti previsti per il miglioramento energetico. Su tale intervento, trattandosi di una fusione in una unità residenziale, l’Istante ha intenzionedi godere della detrazione bonus mobili per la sola l’unità residenziale di partenza.”
L’Agenzia delle Entrate, in risposta al quesito, richiama l’articolo 14, comma 2-quater.1, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63,convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, il quale stabilisce che per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 – finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (cd. ecosismabonus) – spetta, in alternativa alle detrazioni previste, rispettivamente, dal comma 2-quater del medesimo articolo 14 per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali che interessino l’involucro dell’edificio (cd. ecobonus), e dal comma 1-quinquiesdell’articolo 16 (cd. sismabonus) del citato decreto n. 63 del 2013, una detrazione nella misura dell’80 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio ad una classe di rischio inferiore, o nella misura dell’85 per cento, ove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.
Sia gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico che quelli finalizzati al risparmio energetico devono essere realizzati, ai fini delle detrazioni rispettivamente spettanti, su “edifici esistenti”, essendo esclusi dal beneficio i fabbricati di nuova costruzione. Inoltre, per avvalersi dell’agevolazione prevista per l’ecobonus è necessario che l’immobile oggetto degli interventi medesimi sia dotato di impianto di riscaldamento.
Pertanto, è necessario che dal titolo amministrativo che assente i lavori risulti che l’opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente (cfr.articolo 3, comma 1, lett. d), del d.P.R. n. 380 del 2001) e non in un intervento di nuova costruzione (cfr. articolo 3, comma 1, lett. e), del dPR n. 380 del 2001).
“Con riguardo al primo quesito – chiarisce l’AdE – posto dall’Istante sulla possibilità di considerare l’edificio principale come un condominio si osserva che la citata circolare n. 19/E ha precisato che qualora un intero edificio sia posseduto da un unico proprietario e sianocomunque in esso rinvenibili parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, tale soggetto ha diritto alla detrazione per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.
La locuzione «parti comuni di edificio residenziale» deve essere considerata in senso oggettivo e non soggettivo e va riferita, pertanto, alle parti comuni a più unità immobiliari e non alle parti comuni a più possessori.
Se l’edificio è costituito esclusivamente da un’unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come «parti comuni» e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità.
Nel caso oggetto di interpello il corpo principale è costituito da un’unità abitativa A/4 e due edifici accatastati autonomamente ma di carattere pertinenziale (a lavori completati due unità verranno accorpate e si realizzerà un’unità residenziale e una pertinenza a cui si aggiungerà un garage doppio ricavato dall’altro edificio). Pertanto, non essendo ravvisabili parti comuni a più unità immobiliari, l’Istante non potrà fruire della detrazione prevista per interventi finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica (ecosismabonus).
L’Istante potrà eventualmente fruire in maniera distinta delle detrazioni previste per interventi di riqualificazione energetica e interventi antisismici previste rispettivamente dai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013 per i lavori che intende effettuare sulle singole unità immobiliari.”
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