Un architetto si rivolge al fisco dichiarando di essere proprietario al 100 per cento di due unità immobiliari con destinazione residenziale e che la terza unità immobiliare, anch’essa con destinazione residenziale risulta di sua proprietà al 50 per cento e per il restante 50 per cento di proprietà di sua moglie, in regime di separazione dei beni. Inoltre, evidenzia che le tre particelle catastali risultano essere strettamente connesse e praticamente inutilizzabili singolarmente a fini residenziali; infatti, nelle prime due unità immobiliari è presente la “zona notte” e risulta assente la cucina, mentre la terza, destinata prevalentemente a zona giorno, ospita la cucina ed una parte destinata a soggiorno (oltre a bagni e locali “accessori”).
Catastalmente le tre particelle sono state unite ai fini fiscali, come risulta dall’annotazione presente nella visura catastale. Il Contribuente rappresenta che tali particelle catastali rappresentano “di fatto” un’unica residenza, essendo dotate di un unico contatore ENEL ed, in considerazione dell'”unione catastale” sono state esentate dal Comune dal pagamento dell’IMU, in quanto “prima casa”.
Ciò premesso, il professionista chiede se possa usufruire del c.d. “ecobonus 110%” per tutte e tre le particelle contemporaneamente considerato che le stesse costituiscono unità residenziale funzionalmente indipendente.
Il Contribuente, essendo un architetto regolarmente iscritto all’Albo, chiede inoltre se esistano elementi ostativi al fatto che gli elaborati necessari alla richiesta del c.d. ecobonus sui predetti immobili riportino la propria firma, precisando nella documentazione integrativa trasmessa che tali attività sono le seguenti:
– progettista e direttore dei Lavori;
– coordinatore della sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione;
– asseveratore.
“Sulla base di quanto rappresentato in istanza, – chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 122 del 22 febbraio 2021 – si rileva che le unità immobiliari sulle quali l’Istante intende effettuare interventi di efficientamento energetico rientranti nel Superbonus sono riconducibili alla fattispecie esaminata dalla circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 al paragrafo 1.7, laddove è stato chiarito che «non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, con le modalità di cui al decreto del Ministro delle Finanze 19 aprile 1994, n. 701, due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni. Tali dichiarazioni di variazione prevedono, in particolare:[……] l’inserimento, nel riquadro “Note relative al documento”, della dizione “Porzione di u.i.u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali“».
Ciò posto, tenuto conto della normativa e della prassi illustrate, nonché delle precisazioni formulate dall’Istante riguardo alla stretta interconnessione delle particelle catastali in questione unite ai fini fiscali, come risulta dall’annotazione presente nella visura catastale, costituenti un’unica residenza, si ritiene che l’unità residenziale descritta nell’istanza, (solo formalmente costituita da tre distinte particelle catastali), debba considerarsi come una unica unità residenziale unifamiliare, con conseguente applicazione di un unico limite di spesa ai fini della fruizione del Superbonus.
Con riguardo alla possibilità per l’Istante, architetto regolarmente iscritto al relativo Albo professionale, di sottoscrivere in proprio la progettazione esecutiva e la direzione dei lavori, le certificazioni e le attestazioni connesse con l’esecuzione dei lavori, fermo restando che trattasi di una questione che esula dalle competenze della Scrivente, per ciò che concerne gli interventi di efficientamento energetico si rinvia ai chiarimenti disponibili sul sito web dell’Enea (https://www.efficienzaenergetica.enea.it/detrazionifiscali/ ecobonus/faqecobonus.html) nella parte in cui è stato chiarito che “L’asseverazione e l’attestato di prestazione energetica possono essere redatti da un qualsiasi tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti nell’ambito delle competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente (cfr. DPR 75/2013) e iscritto allo specifico Ordine o Collegio professionale” mentre “Riguardo al principio di estraneità ai lavori, l’obbligo sussiste solo per il tecnico che redige l’A.P.E., in accordo col medesimo DPR 75/2013” (cfr. FAQ n. 2.A”).
In particolare, il decreto interministeriale 6 agosto 2020, contenente i requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici (cd. cobonus), non preclude al direttore dei lavori o al progettista la possibilità di firmare gli attestati di prestazione energetica (APE) cd. convenzionali per l’accesso alle detrazioni fiscali del Superbonus, finalizzati soltanto a dimostrare che l’edificio considerato nella sua interezza consegua, dopo gli interventi, il miglioramento di due classi energetiche.
Resta inteso che, per la redazione degli A.P.E. di cui all’articolo 6 del d.lgs. 19 agosto 2005, n. 192, trovano applicazione i requisiti di indipendenza e imparzialità dei soggetti abilitati alla certificazione energetica degli edifici, di cui all’articolo 3 del d.P.R. 16 aprile 2013, n. 75.”
Per approfondimento:
