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Il contribuente chiede all’Agenzia delle Entrate se gli interventi di accorpamento di due unità abitative, con riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico, possano rientrare nel disposto di cui all’articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34(decreto Rilancio), e se sia possibile considerare il limite massimo di spesa previsto applicandolo a ciascuna delle due unità immobiliari indipendenti (situazione iniziale),come previsto dall’articolo 14, comma 2-quater.1, del decreto legge n. 63 del 2013 o se si debba, invece, considerare il limite di spesa relativo all’unica unità immobiliare che scaturirà dopo gli interventi.

Chiede, inoltre, se anche i seguenti interventi possano rientrare nell’ambito di operatività delle detrazioni previste dal decreto rilancio:

– posa in opera di nuovi pavimenti, derivanti dalla demolizione dei pavimenti e sottofondi esistenti e successiva posa di riscaldamento a pavimento;

– sostituzione dei contorni in pietra delle finestre esistenti, in quanto con la posa dell’isolamento termico a parete viene aumentato lo spessore della muratura esistente andando ad interferire con i contorni in pietra esistenti;

– posa in opera di sistema di ventilazione meccanica controllata (VMC) per il risparmio energetico ed il miglioramento della qualità dell’aria;

– posa di isolamento termico a livello della soletta di separazione tra l’ultimo piano e il piano sottotetto non praticabile.

“Per edificio unifamiliare – risponde l’AdE con l’interpello n. 63 del 28 gennaio –  si intende un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.

Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.”

“In particolare, relativamente agli interventi sulle parti comuni di un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, nella citata circolare n.24/E del 2020, è stato chiarito che in base a quanto stabilito dal comma 9, lett. a) del citato articolo 119 del decreto Rilancio, che richiama espressamente i «condomìni», ai fini dell’applicazione del Superbonus, l’edificio oggetto degli interventi deve essere costituito in condominio secondo la disciplina civilistica prevista dagli articoli da 1117a 1139 del codice civile.

Ciò comporta che le spese per interventi realizzati su un edificio composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di proprietà di un unico soggetto e,pertanto, non costituito in condominio, non sono, invece, ammesse al Superbonus per gli interventi di rischio sismico. La scelta del legislatore di richiamare espressamente,tra i beneficiari del Superbonus, i «condomìni» non consente, infatti, di applicare a tale agevolazione la prassi consolidata finora adottata in materia di agevolazioni spettanti per interventi di riqualificazione energetica degli edifici (ecobonus), nonché per interventi di recupero del patrimonio edilizio, ivi compresi gli interventi di riduzione del rischio sismico (sismabonus), attualmente disciplinate dai citati articoli 14 e 16 del decreto legge n. 63 del 2013. Con riferimento alle agevolazioni da ultimo richiamate,infatti, è stato sostenuto che, per “parti comuni” devono intendersi “in senso oggettivo”quelle riferibili a più unità immobiliari distintamente accatastate, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio. Le agevolazioni sopra citate, pertanto, spettano anche qualora l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario o comproprietari per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni.

“Sotto il profilo oggettivo, con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, è stato precisato che nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.”

“Nel caso di specie in cui l’Istante è proprietario di un edificio bifamiliare sviluppato su due piani e composto di due unità immobiliari residenziali, nel presupposto che le unità immobiliari su cui effettuare gli interventi siano funzionalmente indipendenti, nei termini sopra descritti, si ritiene che l’istante possa,in presenza di tutti gli altri presupposti previsti dalla citata normativa di riferimento,accedere al Superbonus per gli interventi di efficientamento energetico valorizzando la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle predette detrazioni e che per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Al riguardo, si osserva che, in ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il citato comma 4 dell’articolo 119 del decreto Rilancio -riferito agli interventi antisismici – a differenza del comma 1 del medesimo articolo119 – riferito, invece, agli interventi di risparmio energetico ivi indicati – non fa alcun riferimento, alle «unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno».

Ciò implica, in sostanza, che i predetti interventi antisismici devono essere realizzati, ai fini del Superbonus, su parti comuni di edifici residenziali in”condominio” o su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze.

Gli interventi antisismici in quanto finalizzati alla messa in sicurezza statica o alla riduzione del rischio sismico degli edifici, devono essere realizzati sulle parti strutturali dell’intero edificio (cfr, da ultimo circolare n. 19/E del 2020) e, pertanto,nell’ipotesi in cui l’edificio sia composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, sulle “parti comuni” alle predette unità immobiliari. Nel caso di specie,pertanto, essendo l’edificio oggetto di intervento alla data di inizio dei lavori composto da due unità immobiliari distintamente accatastate di un unico proprietario e, dunque,non in condominio, le spese relative ai predetti interventi antisismici non sono ammesse al Superbonus.”

Per approfondimento:

EBIPRO