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La recente approvazione della legge di bilancio 2020, n° 160 del 27/12/2019, prevede ai commi dal 219 al 224 dell’art. 1, l’introduzione del cosiddetto “bonus facciate”, ovvero di un sostanzioso beneficio fiscale consistente in una detrazione del 90% dall’imposta lorda per le spese relative ad interventi sulle facciate degli edifici. Su sollecitazione di alcuni colleghi riporto qui di seguito alcuni chiarimenti e precisazioni:

  • Immobili interessati: ai sensi del DM 2/4/68 n° 1444 sono quelli ricadenti in zona “A” (centro storico) , ovvero le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi; e quelli ricadenti in zona “B” (in genere zone adiacenti al centro storico) ovvero le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq;
  • Detrazione: Per le spese documentate, (comprese onorari professionali, acquisto materiali, occupazione suolo pubblico, ecc.) sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata … … spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 90 per cento, ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.
  • Soggetti beneficiari: accedono al beneficio sia i lavoratori autonomi che i dipendenti o i pensionati, i primi in sede di dichiarazione annuale dei redditi, i secondi con la presentazione del modello 730
  • Facciata “esterna”: le perplessità manifestate da alcuni circa l’applicabilità del beneficio ai soli lavori che interessano facciate su strada, pur se opportune e sicuramente interessanti, specialmente se riferita allo spirito della legge, non sembrano avere fondamento, dal momento che le facciate, come definite dal codice civile e da diverse sentenze della Cassazione, sono parte dell’involucro esterno di un fabbricato, ovvero l’insieme delle sue mura perimetrali, motivo per cui rientra sempre nelle proprietà comuni condominiali. Non ha quindi rilevanza l’affaccio sulla strada esterna o sul cortile interno, e d’altronde le facciate di un villino poste al centro di un giardino privato, magari recintato da muro e da vegetazione, affacciano sul giardino e non su strada, ma, non per questo non possono beneficiare della detrazione, a condizione ovviamente che ricadano in zona “A” o “B”
  • Rifacimento intonaci e ecobonus: Se i lavori di rifacimento della facciata non sono di sola pulitura o tinteggiatura esterna e riguardano interventi influenti dal punto di vista termico o interessano oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio, i lavori stessi devono soddisfare i requisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015, … ecc., beneficiando anche dell’ecobonus; in caso l’intervento sulle facciate riguardasse anche gli intonaci per una

superficie superiore al 10 % è possibile accedere anche al beneficio dell’ecobonus, in quanto il Bonus facciate non è in conflitto con l’ecobonus per il risparmio energetico e/o con il bonus ristrutturazioni. Si possono quindi effettuare le tinteggiature della facciata ed eseguire interventi che rientrano nell’ecobonus, o nel bonus ristrutturazioni e usufruire anche di tutte e tre le detrazioni.

  • Rifacimento intonaci sopra il 10% della superficie: il comma 220 dell’art. 1 della legge di bilancio, vuole semplicemente ricordare che ove l’intervento riguardi superfici consistenti di intonaco, superiori al 10% delle cosiddette superfici opache disperdenti (non quelle dei vani scala) esse devono essere ricostruite con materiali che garantiscano per ciascuna zona climatica di appartenenza un valore di trasmittanza termica non superiore a quelli indicati nella Tabella 2 dell’allegato B del DM 11/3/2008. Tale valore si otterrebbe o con isolamento termico fatto dall’interno (ipotesi quasi sempre impraticabile), o con l’applicazione, sulle facciate esterne, di idonei pannelli isolanti, dello spessore di 7/8 cm (rivestimento a cappotto), anch’essi di difficile applicazione quando l’immobile è sotto la tutela della soprintendenza, o questo tipo di lavorazione sia di difficile esecuzione per la presenza di lesene, cornici, fregi, decori, fascioni marcapiano, ecc.

In tal caso è consigliabile rivolgersi ad un tecnico abilitato per ottenere una certificazione o autocertificazione presso la competente soprintendenza .

  • Rateizzazione dei pagamenti alle imprese: anche se, ai fini dell’ottenimento del beneficio fiscale in questione, il comma 219 dell’ Articolo 1 della legge n. 160 del 27 dicembre 2019 (legge di bilancio), fà riferimento a spese documentate e sostenute nell’anno 2020, e quindi, almeno per il momento, sembrerebbe escludere le spese pagate negli anni successive, è utile sapere che, in caso di affidamento dell’appalto ad una impresa che pratica modalità di pagamento fino a 10 anni, come molte ormai fanno, il pagamento all’impresa verrebbe comunque effettuato nel 2020 dal condominio o dal proprietario per il tramite della banca o finanziaria, alla quale il condominio rimborserebbe l’importo finanziato anche negli anni successivi all’esecuzione dei lavori, al loro collaudo e alla emissione della fattura, e questo consentirebbe di conservare il beneficio della detrazione indipendentemente dal fatto che essa venga restituita alla banca/società finanziaria in 12/24 o 120 rate e questo garantisce il diritto al riconoscimento del “bonus”. È altresì utile sapere che le banche o le società finanziarie che praticano questo tipo di finanziamento, per potere liquidare all’impresa l’importo dei lavori pretende che il Direttore dei Lavori rilasci al privato o al condominio committente i seguenti documenti timbrati e firmati: o contabilità finale

o relazione al conto finale

o certificato per il pagamento del conto finale

o certificato di regolare esecuzione

  • Lavori eseguiti oltre il 2020: al momento non è previsto, ed anzi è forse persino esclusa, la possibilità di beneficiare del bonus per spese sostenute dopo il 2020. Tale beneficio fiscale, introdotto dal Ministro Franceschini sull’esempio di analoga iniziativa del Governo della Francia agli inizi del secolo scorso nell’intento di incentivare la pulizia delle facciate dei fabbricati annerite dal riscaldamento a carbone, è stato introdotto per quest’anno a titolo sperimentale e la sua eventuale reiterazione dipende dai risultati di quello attuale in termini di benefici economici, sociali e architettonici.

Se quindi questo provvedimento non dovesse essere ripetuto, come è invece stato fatto per altri (bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus, ecc.) , considerato che la legge parla di “… spese documentate sostenute nell’anno 2020 …”, e NON anche di interventi effettuati nel periodo di sostenimento della spesa, le strade percorribili potrebbero essere due:

  1. Provvedere al pagamento anticipato dei lavori da eseguire, e quindi beneficiare del bonus facciate, richiedendo all’impresa adeguate garanzie circa il completamento degli stessi, anche di tipo fideiussorio;
  2. Continuare in ogni caso i lavori beneficiando per i lavori eseguiti (e pagati) nel 2020 del “bonus facciate” e per quelli rimanenti, da eseguire (e pagare) negli anni successivi del “bonus ristrutturazioni, anche se meno generoso;
  • Modalità di recupero del 90% delle somme spese: in merito alle modalità di detrazione delle somme spese, esse sono le stesse delle quali si è servito chi ha beneficiatodel bonus ristrutturazioni. Esempio: se i lavori vengono ultimati nel 2020 le spese sostenute, ovvero la quota millesimale di esse, nel caso dei condomini e in base alla certificazione che viene rilasciata dall’Amministratore, viene portata in detrazione in sede di presentazione di dichiarazione dei redditi, o del modello 730 per lavoratori dipendenti o pensionati, che normalmente avviene nel mese di giugno di ogni anno e quindi per i dieci anni successivi (a partire da giugno 2021), così come detto nel testo del comma 222 che si riporta di seguito “La detrazione è ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.”
  • Condòmini morosi: alcune Banche o finanziarie hanno già previsto che l’eventuale ricorso al finanziamento consenta di evitare problemi e spese legali in caso di condomini morosi grazie ad una specifica copertura assicurativa.
  • In caso di vendita: in caso di vendita di un appartamento, il cui proprietario abbia ottenuto il “bonus facciate” può decidere se tenerlo per sé stesso o se trasferirlo all’acquirente ma, in ciascuno di questi due casi, dovrà farne esplicita menzione nell’atto di compravendita, analogamente al caso in cui egli benefici del “bonus ristrutturazioni”

•  Eredi: nel caso del bonus ristrutturazioni l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il beneficio fiscale può essere trasferito agli eredi a condizione che ne mantengano la detenzione materiale e diretta nell’anno di eredità e nei successivi, escludendosi quindi la detrazione in caso di locazione. Per il Bonus Facciate non sono ancora state diramate nuove circolari.

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